kaupunginhallitus
Pöytäkirja 27.11.2023/Pykälä 249

khall 27.11.2023 § 249  

1202/02.07.00/2023  

Päätös Asiantuntijana tämän asian käsittelyn ajan toimi kaupunginlakimies Teppo Joentausta klo 15.00-15.47.

Varajäsen Kauko Kekkonen ehdotti, että kohdan viisi osalta myynnin kriteereitä muutetaan niin, että otetaan rahan ja kokonaishinnan lisäksi huomioon myös Lusin kyläyhteisön esitys ja kokonaisarvio koko Heinolan kaupungin hyväksi. Muutosesitys raukesi kannattamattomana.

Vs. kaupunginjohtajan ehdotukset hyväksyttiin.

Esittelijä vs. kaupunginjohtaja Hanna Hurmola-Remmi  

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää valmistelutekstistä ilmenevien yksilöityjen Lusin koulu- ja päiväkotikiinteistöjen myynnistä seuraavaa:

1. Kaupunki myy kiinteistöllä 111-407-1-30 sijaitsevat päiväkotirakennukset tarjousten perusteella, ja ostaja ostaa tai vuokraa kyseisen kiinteistön maapohjan.

2. Kaupunki myy kiinteistöllä 111-407-3-139 sijaitsevat koulurakennukset tarjousten perusteella, ja ostajan kanssa neuvotellaan ostajan mahdollisesti käyttötarkoituksiinsa tarvitseman maapohjan myymisestä tai vuokraamisesta kiinteistöiltä 111-407-3-139 ja 111-407-1-107.

3. Rakennusten käyttöön tulevien maapohjien hinnoittelu perustuu kaupunginhallituksen 19.6.2023 §148 hinnoittelupäätökseen. Maapohjan myyntihinta on 1,50€/m2 ja vuosivuokra on 5% pinta-alan mukaisesta laskennallisesta kauppahinnasta.

4. Rakennusten yhteenlasketun myyntihinnan on oltava vähintään 150 000 euroa, joka on noin 40% niiden yhteenlasketusta tasearvosta (31.10.2023 tasearvot yhteensä 353 125,15€). Mikäli saadaan tarjous vain kouluun tai päiväkotiin kuuluvista rakennuksista, on koulurakennusten yhteishinnan oltava vähintään 90 000 €  (noin 70% tasearvosta) ja päiväkotirakennusten yhteishinnan on oltava vähintään 60 000€ (runsas neljäsosa tasearvosta).  

5. Myynnin kriteerinä on tehtävien sopimuskokonaisuuksien kokonaishinta. Kauppa tehdään yhden tarjouskokonaisuuden tai kahden erillisen, eri kohteita koskevan tarjouksen perusteella siten, että niistä muodostuva laskennallinen kokonaishinta (maapohjan arvoksi lasketaan myyntihinta, vaikka ostaja vuokraisi sen) on korkein.

6. Tarjouksiin mahdollisesti liittyvät lisäehdot kauppa- ja vuokrasopimusten tekemiselle (esimerkiksi käyttötarkoituksen muuttamiseen tai lisärakentamiseen liittyvien lupien saaminen) otetaan huomioon niin, että hyväksyttyjen tarjousten pohjalta tehdään esisopimukset kolmen viikon kuluessa tarjousten hyväksymisestä ja lopulliset kauppa- ja vuokrasopimukset kuuden kuukauden kuluessa tarjousten hyväksymisestä.

7. Esisopimuksissa ja kauppa- ja vuokrasopimuksissa käytetään kaupungin tavanomaisia ehtoja. Mikäli on tarvetta sopia oleellisesti poikkeavista ehdoista, ne tuodaan erikseen kaupunginhallituksen hyväksyttäviksi.

Toimivalta Hallintosääntö 56§ 

Valmistelija hankejohtaja Heikki Mäkilä, puh. 044 769 4141, etunimi.sukunimi@heinola.fi

Valmistelu Kaupunginhallitus on kokouksessaan 16.1.2023 päättänyt toimenpideohjelmasta, jonka avulla kaupunki voi lisätä tuloja ja vähentää kustannuksia ja riskejä luopumalla itselleen tarpeettomista kiinteistöistä ja tiloista.

 Päätökseen liittyvässä kohdeluettelossa Lusin päiväkoti oli sijoitettu koriin "Jalostettavat" ennen kaikkea siksi, että koulun ja päiväkodin ympäristön osayleiskaavan mukainen käyttötarkoitus on julkinen palvelu ja hallinto. Alueella ei enää tällaista toimintaa ole, eikä sellaisen syntyminen ole todennäköistäkään. Siksi ostajan on otettava kaavan mukainen käyttötarkoitus huomioon ja varauduttava tarvittaessa poikkeuslupaan tai osayleiskaavan muuttamiseen, jonka tulisi mahdollistaa monipuolisempi käyttötarkoitus ja mahdollisesti myös uusien rakennuslupien myöntäminen. Vanhan rakennuksen myyntiin liittyy myös kysymys rakennuksen kunnosta ja siihen liittyvä myyjän vastuu kiinteistökaupassa.

 Lusin koulu oli em. kohdeluettelossa sijoitettu koriin "Kysymysmerkit".  Nämä ovat kohteita, joille on vaikea määritellä kokonaisvaikuttavuudeltaan parasta vaihtoehtoa. Koska rakennus on pinta-alaltaan kohtalaisen suuri, koulukäyttöön suunniteltu, käyttökustannuksiltaan erityisesti yksityiskäyttöön korkeahko, ja - kuten päiväkodin tapauksessakin - osayleiskaavan mukainen käyttötarkoitus ei ole todennäköinen, koululle on vaikea tunnistaa potentiaalisia ostajaryhmiä. Siksi kohde oli linjattu myytäväksi ensisijaisesti huutokaupalla.

 Myynnin lähtökohtia

 Päiväkotikiinteistön kiinteistötunnus on 111-407-1-30. Päiväkodin hallinto- ja laitosrakennusten tasearvo 31.10.2023 oli 226 438,31.

 Koulun hallinto- ja talousrakennukset sijaitsevat kiinteistöllä 111-407-3-139 tasearvo 31.10.2023 oli 126 686,84€.

 Kaupunginhallitus on linjannut, että myytäessä tarjouskaupalla myyntihinnan olisi oltava vähintään tasearvo. Erityisesti  päiväkotikohteen osalta tämän saavuttaminen epätodennäköistä. Siksi on perusteltua hyväksyä tasearvoja selvästi alempi hyväksyttävä myyntihinta. Kaupungin kannalta olisi tärkeää saada molemmat kohteet myydyiksi. Siksi on syytä mahdollistaa tarjousten saaminen kummastakin kohteesta. Koulun osalta hyväksyttävä taso on noin 70% tasearvosta, mutta päiväkodin osalta realistisempaa on noin neljännes tasearvosta.

 Hyvin erilaisten mahdollisten käyttötarkoitusten ja niihin liittyvien vaikuttavuusarvioiden tekeminen on vaikeaa. Kokonaistaloudellisuutta voidaan pitää kuntalaisten ja kaupunkitalouden näkökulmasta oikeudenmukaisena ja tarkoituksenmukaisena myynnin kriteerinä. Siksi kohteiden myynnissä tarjousten hyväksymisen perusteena on selkeintä pitää tarjousten mukaan tehtävien sopimusten kokonaishintaa, yhteenlaskettuna rakennusten myyntihinta ja myytävien tai vuokrattavien maapohjien yhteenlaskettu neliöhinta.

 Lusin voimassaolevassa osayleiskaavassa koulu- ja päiväkotialueen kaavamerkintä on PY/s, eli julkisten palvelujen ja hallinnon alue. Ei ole todennäköistä, että kiinteistöjen toiminta tulee jatkossa olemaan tämän mukaista, josta seuraa, että niin nykyiselle käytölle kuin mahdolliselle uudisrakentamiselle tarvittaisiin käyttötarkoituksen muutos. Tarjoajilla voi olla myös muunlaisia reunaehtoja sille, että kauppa tehdään. Siksi on varauduttava siihen, että tarjouksiin liittyy ehtoja, joiden täyttyminen on kaupanteon edellytys, ja että täyttymiseen on varattava kohtuullinen aika.

 Tarjousten tekemisen kynnyksen alentamiseksi onkin siksi hyväksyttävää, että ostajien niin halutessa voidaan tehdä ensin sitova esisopimus ja kohtuullisessa, määritellyssä ajassa siitä ostajan on ehtojen täyttyessä tehtävä lopullinen kauppakirja.

Tiedoksianto sähköposti  taloustuki@heinola.fi

   hankejohtaja

   teknisen toimen johtaja

   kiinteistöpäällikkö

   maankäyttöinsinööri

   johtava rakennustarkastaja

   kaupunginarkkitehti

   elinvoimajohtaja

   elinkeinopäällikkö